Les chambres d’hôtes sont des hébergements de plus en demandés par les touristes, que ce soit en ville, à la campagne, sur le littoral ou encore dans les stations de ski. À la différence des gîtes, la chambre d’hôte se trouve chez l’habitant, soit une partie intégrante de son habitation principale. Elle doit être meublée et dotée de sanitaires complets et privatifs. Et elle peut être louée pour une à plusieurs nuitées. La location inclut le linge de maison et le petit déjeuner, mais l’habitant propose aussi parfois des prestations en plus comme des repas de table d’hôtes pour les arrivants.
Alors, créer une chambre d’hôtes, combien ça coûte ? Deux cas peuvent se présenter, vous pouvez créer 1 à 5 chambres d’hôtes dans une habitation déjà existante ou bien en achetant un nouveau bien. Le budget requis ne sera donc pas le même.
Cas 1 : vous avez déjà une maison parfaite pour recevoir
Il faut savoir qu’une chambre d’hôte doit faire au minimum 9 m² sans sanitaires et 12 m² avec sanitaires. En moyenne, elle rapporte 56 € euros/nuitée pour 2 personnes. Si votre maison est suffisamment spacieuse, il vous est possible d’ouvrir une chambre d’hôte, la location constituera une seconde source de revenus. Le challenge réside dans la transformation de votre habitation. Différents travaux d’aménagement s’avéreront nécessaires pour que le logement suive les normes sanitaires, les normes de confort et de sécurité relatives à ce type de logements.
Quels avantages et inconvénients ?
Le principal avantage d’aménager une chambre d’hôtes chez soi est de ne pas avoir à contracter un crédit d’achat. L’investissement financier peut être plus ou moins conséquent selon les travaux à effectuer. Cette option vous permet également d’obtenir une meilleure rentabilité. De plus, c’est plus facile à lancer. Cette option est idéale pour compléter le revenu.
Toutefois, l’ouverture d’une chambre d’hôtes présente aussi quelques contraintes. Comme la maison est trop personnalisée, on est loin des chambres plutôt impersonnelles réservées à l’accueil des touristes. Elle peut aussi manquer de modernité. En somme, il est plus compliqué de transformer l’habitation.
Quelles sont les étapes pour créer une chambre d’hôtes chez soi ?
Comment créer une chambre d’hôtes chez soi ?
- Diviser les espaces : la première étape est bien sûr la structuration des espaces disponibles en pensant bien à l’accessibilité. Vous pourrez avoir besoin des services d’un professionnel.
- Définir le nombre de chambres que l’on veut faire en sachant qu’on ne peut excéder 5 chambres d’hôtes dans une maison. La capacité d’accueil maximale autorisée est de 15.
- Créer un espace petit déjeuner/repas : cet espace est obligatoire pour pouvoir servir le petit déjeuner et obtenir la Licence 1 en vue de l’ouverture de la chambre d’hôtes.
- Créer un parking : même si ce n’est pas obligatoire, aménager un parking pour les arrivants est le type de service qui est bien vu et bien noté par les clients.
- Améliorer l’existant : pour rendre les chambres plus accueillantes et optimiser le confort, il faut améliorer les aménagements : murs, agencements, décors, lumières, salles de bain, etc.
- Changer la literie : il sera nécessaire d’équiper des chambres de matelas et articles de literie conformes aux normes d’hygiène et de non allumabilité.
- Créer une blanchisserie : il est préférable de miser sur une blanchisserie de qualité, car le lavage du linge se fait à haute fréquence.
Cas 2 : Vous achetez une maison dédiée à la chambre d’hôtes
Souvent, on se lance dans l’achat d’une maison dédiée pour ouvrir des chambres d’hôtes dans le cadre d’une reconversion professionnelle. Il est alors question de choisir soi-même le bien immobilier. Dans ce cas de figure, on peut avoir besoin de remettre la maison à l’état, effectuer quelques travaux d’entretien à l’intérieur et à l’extérieur, procéder à la mise aux normes les lieux. Le budget à prévoir est bien plus important.
Quels avantages et inconvénients ?
Cette option combine plusieurs avantages, déjà vous avez la possibilité de chercher et d’investir dans « la » maison parfaite en prenant bien votre temps. Vous avez aussi le choix de géolocalisation, vous pouvez cibler les secteurs à fort potentiel touristique où les demandes en location de vacances sont nombreuses. De plus, c’est aussi très pratique de profiter d’une grande maison pour aménager des chambres spacieuses et avoir des espaces privatifs parfaitement séparés. Et bien sûr, vous pouvez penser votre projet à l’avance.
Le grand inconvénient reste évidemment le prix, car un tel projet engagera des coûts très importants. Pourtant, rien ne garantit la réussite et le bien sera peut-être plus difficile après.
Quelles sont les étapes pour acheter une maison d’hôte ?
Comment ouvrir une maison d’hôtes ?
- Commencer par définir les critères de choix du bien : quel est le nombre de chambres idéal pour votre projet, est-ce que c’est accessible, quels sont les services que vous recherchez à proximité, si vous avez des enfants, par exemple, etc.
- Trouver le bien immobilier parfait : miser de préférence sur résidences de 350 m² et plus si vous comptez avoir de l’espace. Le conseil : ne pas hésiter à négocier et à élargir la zone de recherche et ne pas se précipiter jusqu’à ce que le bon bien se présente.
- Aménager les espaces : il s’agira surtout de planifier les différents aménagements de la future maison d’hôtes, les chambres, les salles de bain privatives, les espaces communs (blanchisserie, coin restauration, parking…).
- Faire un business plan : les prévisions financières du projet sont indispensables en vue d’obtenir un financement. Ce document doit présenter le projet, faire mention des bilans et des résultats financiers attendus, chiffrer la trésorerie, prévoir le plan de financement…
- Obtenir une offre de crédit : en plus de votre business plan, vous devez disposer de 10 % d’apport personnel pour avoir un financement ou du moins avoir de bons revenus et chercher des subventions auprès d’autres investisseurs ou au moyen de financement participatif.
- Demander un report crédit de 6 mois pour les travaux et le lancement : entre l’obtention du crédit et le lancement de la maison d’hôte, vous devrez prévoir la durée des travaux. En moyenne, la planification du projet à l’ouverture peut prendre 3 ans.
- Réfléchir à la date de lancement : pour rentabiliser au plus tôt, on recommande donc d’acheter en début d’année afin de terminer les travaux vers le mois de mai/juin et ouvrir dès l’été. Vous générez ainsi du chiffre d’affaires pendant la haute saison et serez déjà serein pour l’hiver d’après.
Témoignage Pascal Barrière gérant d’une maison d’hôtes à Bergerac
« Nous avons fait le choix d’acheter une maison dédiée à l’accueil du public, avec trois chambres d’hôtes et deux gîtes. Pour les chambres d’hôtes, nous louons donc à la nuitée et pour les gîtes, nous louons au minimum pour 3 nuitées hors saison et par semaine en haute saison.
Eh oui, il est possible de faire un bon chiffre d’affaires et donc d’avoir une belle rentabilité, mais cela dépendra de votre capacité à rendre le lieu accessible. Il faut surtout travailler sa visibilité et simplifier les démarches de réservation, car les clients ils aiment quand ils trouvent rapidement la location et les infos la concernant et que c’est facile à réserver.
Pour ceux qui se lancent, prévoyez que les revenus générés ne puissent dégager qu’un seul salaire et qu’ils payent une bonne partie des charges fixes de la maison. Mon conseil sera de choisir parfaitement le lieu pour mieux rentabiliser. Nous-mêmes nous avons choisi d’ouvrir notre chambre d’hôtes à Bergerac. C’est un choix stratégique, car Bergerac se situe à proximité d’une ville de bonne taille, avec un grand nombre de commerces et surtout des restaurants. C’est ce qui nous permet de ne pas faire table d’hôtes. C’est aussi une destination où il y a une belle masse touristique en saison. À mon avis, il faut bien doser entre le prix de l’immobilier et l’attractivité du territoire.
Côté gestion, mettez vous sur Booking, Airbnb, Abritel, etc. Ne sous-estimez pas le pouvoir de ces OTA à remplir votre maison d’hôtes. Vous devez juste prévoir dans votre prix les commissions pour être tranquille et garder un prix plus attractif en direct sur votre site internet, car oui il vous faudra un site web, c’est même obligatoire ! Ensuite, oubliez toutes vacances entre juin et septembre (inclus), vous ferez la majorité de votre CA pendant ces 4 mois. Et surtout, vous devrez beaucoup travailler : jardiner, aménager, bricoler, faire le ménage et le rangement, accueillir les hôtes, gérer les réservations, répondre aux demandes des clients… ce sera votre quotidien. ».
Prix d’un aménagement de chambre d’hôtes
Créer une seule chambre coûte aux environs de 12 000 €. La rentabilité n’est réellement intéressante qu’à partir de 3 et à chambres en proposant des services et des équipements supplémentaires type piscine, spa, jacuzzi… Mais gardez toujours en tête le seuil de rentabilité. Ce prix inclut les différents équipements et installations pour augmenter le niveau de confort et rendre le lieu pratique :
- Le mobilier (canapé, fauteuil, penderie, rangements, bureau…)
- La literie (matelas et sommier, draps et linges de lit de qualité)
- Les douches et sanitaires
- Les équipements de sécurité (le détecteur fumée, verrous de porte, alarmes…)
- La température : les installations de chauffage et la climatisation
- La télévision
Prix des dépenses pour gérer sa chambre d’hôtes
Les dépenses pour gérer une chambre d’hôtes, y compris les fonds de roulement et les charges fixes, sont assez variables selon le standing de la maison d’hôtes. En moyenne les charges fixes et les services publics (impôts et taxes, assurance, téléphone, etc.) représentent 10 % de ces dépenses. Ajoutez à cela les coûts variables (nourriture, frais d’entretien et de nettoyage, main d’œuvres…).
Quels sont les différents postes de dépense lorsqu’on gère une chambre d’hôtes ?
- L’outil le plus important est le logiciel de gestion en ligne tel que Channel Manager pour gérer les réservations. Les abonnements démarrent à 20 €/mois.
- Les OTA (booking, airbnb, abritel, etc.), à titre informatif, Booking et Airnb prennent respectivement 16 % et 17 % de commission. Les abonnements aux centrales de réservation coûtent entre 20 et 40 €/mois.
- L’Eau/l’électricité : pour une estimation réaliste, il faut compter environ 1,50 € de consommation d’eau par chambre par nuitée et 3 € de consommation énergétique.
- Le petit déjeuner : le prix est d’environ 2 € par personne par nuitée.
- Les draps : ils demandent un gros budget à l’achat alors qu’ils ont une faible durée de vie.
- La blanchisserie : le prix d’une blanchisserie est exorbitant, sinon pensez à acheter une très grosse machine à laver de 15 kg au minimum.
- Le sèche-linge : la consommation énergétique est très élevée, sinon pour faire l’impasse sur cette machine, il faut prévoir une pièce chauffée où étendre le linge en masse.
- La télévision et la musique : car oui, vous aurez à payer une taxe télévision par poste de télé ! Si vous diffusez du son, vous devez payer la Sacem qui est à 180 €/an.
- La sécurité (alarme, caméra) et l’automatisation (boîtes à clé, code portail, clés multiples), ces solutions représentent aussi des dépenses en sus à préparer.
- Le ménage : faire le ménage de 2 à 3 chambres par jour sans oublier les parties communes peut vite devenir très éprouvant. Pour être accompagné par une femme de ménage, 20 €/mois, mais vous pourrez récupérer 50 % d’impôts sous limite de quota.
Prix d’achat d’une maison d’hôtes
Le prix moyen d’une résidence qu’on peut convertir en maison d’hôtes est autour de 550 000 €. Le prix le plus bas démarre dans les 200 000 € et il peut grimper dans les 2 millions d’euros pour les biens les plus luxueux et les mieux situés.
Si vous partez sur un prévisionnel à 30 000 €/an, vous pouvez partir sur un bien coûtant 400 000 € au maximum sur lequel il vous faudra fournir un apport de 10 % et payer frais notaires. Plus le potentiel ou votre apport est élevé, plus vous pouvez miser sur un bien cher.
Ensuite, estimez votre chiffre d’affaires et soyez parfaitement réaliste ! Les comités départementaux du tourisme fournissent, par exemple, le taux d’occupation moyen par zone pour faire le calcul. Du chiffre d’affaires prévisionnel, déduisez environ 30 % de charges : électricité, eau, chauffage, impôts… Ces ressources estimées sont-elles suffisantes pour vivre ? Dans le cas contraire, il faudra envisager une activité complémentaire. Bref, si vous rêvez vraiment de créer votre maison d’hôtes, n’idéalisez pas pour autant.